قدم اول ـ آیا شما آماده اید؟

برای اکثر خریداران مسکن بخصوص تازه واردان به کانادا و یا آنهایی که برای دفعه اول تصمیم به خرید مسکن گرفته اند ابهامات و سئوالات بسیار زیادی وجود دارد که این نگرانی ها از زمانی که به فکر خرید ملک می افتند تا مرحله ارائه قیمت پیشنهادی با آنهاست. قدم اول همانند شروع هر کار دیگری این است که آمادگی خودتان را بیازمایید و ببینید که آیا سیستم زندگی و شرایط مالی شما اجازه صاحب خانه شدن را به شما می دهد یا خیر؟ برای روشن شدن بهتر این مطلب به سئوالات بسیار ابتدایی زیر پاسخ دهید:

ـ آیا شما علاقه زیادی به جابه جا شدن دارید؟ و آیا به خاطر شرایط شغلی مجبور هستید مرتب نقل مکان کنید؟

ـ آیا ترجیح می دهید که از پس اندازهای مالی تان برای مسافرت، بازنشستگی و یا شروع بیزنس خودتان استفاده کنید؟

ـ آیا تعمیرات و نگهداری معمولی خانه برای شما سخت است؟

اگر به این سئوالات جواب مثبت دادید، شاید در حال حاضر شما آماده  خرید خانه نیستید، بخصوص اگر که به خرید خانه به عنوان استفاده شخصی نگاه می کنید و نه صرفا به عنوان یک سرمایه گذاری.

این را به خاطر بسپارید که خرید خانه یکی از بزرگترین تصمیم گیریهای مالی زندگی شماست، بنابر این خودتان را برای یک تصمیم گیری آگاهانه آماده کنید. صاحب خانه شدن بسیار قدم مهمی است و مزایای زیر را دارد:

ـ امنیت و آسایش خاطر مالی: در صورت افزایش قیمت، ملک شما می تواند ارزش سرمایه گذاری بالایی برای شما داشته باشد.

ـ انعطاف پذیری: بسیاری از مردم دوست دارند خانه خود را آنطوری که باب میلشان هست دکور و یا بازسازی کنند. این امر برای مستاجران میسر نیست.

مانند هر چیز دیگری که خوبی و بدی خود را دارد، صاحب خانه شدن هم در کنار مزایای بسیار با ارزش خود شامل نکات قابل تأمل دیگر نیز می باشد:

ـ نگرانی های مالی: تهیه پیش پرداخت وام و پرداخت منظم وام ممکن است که این نگرانی را ایجاد کند که آیا از عهده این امر برمی آیید یا خیر؟

ـ برای لذت بردن از چیزی باید از آن نگهداری مرتب به عمل آید و این قضیه شامل خانه نیز می شود. تعمیرات خانه و رسیدگی به آن بخش مهمی از این امر است.

ـ هزینه های دیگر همچون مالیات سالیانه بر خانه، نکته دیگری است که باید به عنوان هزینه های سالیانه خود درنظر داشته باشید.

ممکن است که خیلی از این نگرانی ها را مستاجران نداشته باشند، ولی مطمئنا لذتی که صاحب خانه زیر یک سقف می برد بیشتر از مستاجر خواهد بود.

در نهایت در کنار تمامی نکات مذکور، این خریدار است که با توجه به شرایط شخصی و مالی خود می تواند تصمیم گیری نهایی را انجام دهد.

کوتاه از آمار مسکن در نیمه اول جولای 2008

                     مقطع زمانی              دلار     درصد رشد

متوسط تعداد روز در مارکت: 32

قدم دوم ـ آمادگی مالی

در قدم دوم شما را با یکسری محاسبات ساده آشنا خواهم کرد که توسط آن خودتان را بیازمایید که توانایی خرید چه مبلغ خانه ای را خواهید داشت. متاسفانه بسیاری از خریداران عزیز بخصوص آنهایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند و تصویری از خرید خانه رویایی خود دارند به دلیل عدم اطلاعات کافی در طول مسیر خرید خانه با یکسری مسائل مالی غیرمنتظره و پیش بینی نشده مواجه می شوند. برای بررسی شرایط مالی خود به طور کلی باید هزینه های ماهیانه، قرض های ماهیانه و ارزش خالص  (net worth) مالی خود را طبق فرمولهای زیر محاسبه کنید:

قرض ـ دارایی = ارزش خالص مالی

سهام بورس+  RRSP + ارزش ماشین + ارزش خانه فعلی (اگر موجود می باشد)  = دارایی

وام دانشجویی+کارتهای اعتباری + Line of Credit +وام ماشین+ وام بانکی(اگر موجود می باشد)= قرض

* بعضی از موسسات مالی حد اعتباری را در نظر می گیرند در نتیجه حتی اگر که شما از کارتهای اعتباری خود هم استفاده نکرده باشید به عنوان بدهی منظور می گردد.

با این محاسبات ساده حالا یک ایده کلی از شرایط کنونی مالی خود دارید. اکنون برای متوجه شدن توانایی مالی برای خرید توجه شما را به دو روش ساده ای که اکثر موسسات مالی استفاده می کنند جلب می کنم.

ـ اولین قاعده   Gross Debt Service (GDS) است که در اصل هزینه های سالیانه مربوط به خانه باید کمتر از 32 درصد حقوق ناخالص سالیانه  (قبل از کسر کردن مالیات و کسورات دیگر)  (Gross Income) باشد.

حقوق ناخالصX32درصد< هزینه نگهداری سالیانه ی آپارتمان + هزینه های گرمایش و سرمایش + مالیات سالیانه + وام مسکن سالیانه 

ـ قاعده دوم   Total Debt Service (TDS) است که تمام بدهی های سالیانه باید کمتر از 40 درصد حقوق ناخالص سالیانه باشد.

حقوق ناخالص سالیانه X40 درصد < بدهی های سالیانه + تمامی هزینه های مذکور در GDS

چنانچه GDS  و TDS شما عدد بالایی باشد چند راه حل موجود است:

1ـ افزایش مبلغ پیش پرداخت (Down Payment) که در نتیجه باعث کاهش مبلغ وام مسکن می شود.

2ـ پرداخت کردن و تسویه وامهای متفرقه

3ـ کنسل کردن کارتهای اعتباری در صورت امکان

4ـ خانه ارزان تر انتخاب کنید!

مسئله دیگر که باید در نظر داشته باشید بیمه وام مسکن  (Mortgage Insurance) است که در صورت عدم پرداخت بیش از 20 درصد پیش پرداخت، خریدار موظف به پرداخت این بیمه است که می تواند در یک نوبت پرداخت شود و یا عموما به مبلغ وام مسکن اضافه می شود.

بنابر این هم اکنون شما باید تصور بهتری از آمادگی مالی خود پیدا کرده باشید. برای اطمینان خاطر بهتر است قبل از اقدام جدی به خرید مسکن با موسسات مالی و یا بانک مورد نظر خود مشورت کرده و تقاضای پیش تاییدیه وام (Mortgage Pre- approval) کنید.

از این طریق نه تنها شما گام مالی خود را محکم تر برداشته اید، بلکه با دید بهتری اقدام به خرید خواهید کرد. از موارد دیگر که خیلی از خریداران باید در نظر بگیرند امتیاز اعتباری (Credit Rating)  است.

موسسات مالی برای اطمینان خاطر خود این حق را دارند که تاریخچه پرداخت بدهی های شما را بررسی کنند و برای جلب اعتماد آنها بهتر است که از اعتبار بالایی برخوردار باشید که مستلزم پرداخت به موقع بدهی های خود می باشد. برای اطلاعات بیشتر می توانید با  Equifax Canada و یا Trans Union of Canada تماس بگیرید و درخواست Credit Report  کنید. اگر شما واجد شرایط خوب اعتباری نمی باشید بهتر است که اقدام به استفاده از کارت اعتباری کنید و اگر مشکلات مالی مانند ورشکستگی دارید ترجیحا مشورت با یک Credit Counsellor  توصیه می شود.

راه حل آخر استفاده از یک شخصی است که بتواند گارانتی پرداخت بدهی شما را بکند  (Co-Signer) که این شخص هم باید واجد شرایط خوب اعتباری باشد.